canavezzi@canavezzi.adv.br
(019) 3534-6882 / (019) 3534-9913 / (019) 3534-8375 / (019) 3524-7719 / (019) 99926-5853

ARTIGOS E CASOS

Coronavírus – (Covid-19) e os Contratos de Aluguel Imobiliario – Parte 2

 

 

 

 

 

Mal terminei de publicar no site de nosso escritório o artigo onde analiso os reflexos do projeto de lei 1179/2020 nos contratos de aluguel, chega a notícia de que no Senado, o texto foi modificado para retirar a possibilidade de parcelamento dos aluguéis vencidos.

O artigo 10 do texto original do projeto previa que o inquilino demitido de seu emprego ou que sofresse redução de carga horária ou de salário, pudesse suspender o pagamento de seu aluguel por 08 meses consecutivos, de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020, sendo que à partir de novembro de 2020, além de pagar o aluguel deste mês, também pagaria adicionalmente o saldo que ficou devendo no período da suspensão (de 20/03/20 à 30/10/20) em cinco parcelas que seriam adicionadas à cada pagamento de cada mês futuro.

Vale dizer; a soma dos oito meses de aluguéis não pagos (março/20; abril/20; maio/20; junho/20; julho/20; agosto/20; setembro/20 e outubro/20), seria dividida em cinco parcelas a serem pagas juntamente com os aluguéis dos cinco meses subsequentes (novembro/20; dezembro/20; janeiro/21; fevereiro/21 e março de 21).

Assim, o inquilino que, por exemplo, paga R$1.000,00 por mês, suspendendo o pagamento de seu aluguel por 08 meses (de março à outubro), ficaria devendo ao senhorio R$8.000,00.

Em novembro, este inquilino, em razão do término do período de “carência”, teria que pagar o aluguel do mês (R$1.000,00), agregando-se porém, à essa importância, o valor da primeira das cinco parcelas da sua dívida do período da suspensão.

Na medida em que R$8.000,00 / 5 = R$1.600,00, no nosso exemplo o inquilino à partir de novembro de 2020 terá a pagar R$1.000,00 de aluguel e mais R$1.600,00 da amortização de sua dívida, tudo somando o aluguel mensal de R$2.600,00 a ser pago pelos próximos 05 meses (novembro de 2020 até março de 2021), após o que retornaria para R$1.000,00.

Fácil é concluir que nenhum inquilino que até março de 2020 pagava o aluguel mensal de R$1.000,00, uma vez terminado o período de suspensão, por maior esforço pudesse fazer não conseguiria pagar por 05 meses consecutivos, o aluguel de R$2.600,00, quase o triplo do que até então vinha pagando.

Agrava ainda tal circunstância o fato de que no período de 08 meses de suspensão ele estava desempregado ou ao menos cumpria jornada de trabalho com redução salarial, sendo também certo inexistir garantia ou até mesmo perspectiva concreta de que ao fim deste prazo esteja ele empregado, percebendo salário compatível com o nível de vida que antes ostentava.

Mesmo positivada a hipótese de que ao cabo do período de suspensão esteja ele empregado, tem-se que considerar o fato quase certo de que não conseguirá colocação no mercado de trabalho que lhe permita salário parelho ao que antes da pandemia vinha recebendo; projeções econômicas informam que a oferta de empregos será substancialmente menor que o número de desempregados.

Pode-se, portanto, concluir que a retirada do artigo 10 do projeto talvez tenha vindo em boa hora porque ao invés de resolver a questão dos aluguéis, só prorrogava o problema em 08 meses e nada mais.

Urge, portanto, que as questões atinentes as relações locatícias sejam incontinenti equacionadas o que se faz com dinheiro e não com legislação na medida em que, pelas razões atrás alinhadas, a perda de poder aquisitivo do trabalhador será exponenciada.

Como se vê, se a inadequação legislativa do texto original, ao contrário do esperado, não impediria a judicialização das lides entre inquilinos e proprietários, não é menos verdade que a simples retirada do artigo 10 sem apresentar-se qualquer sucedâneo à questão, possa isso evitar.

A ausência de qualquer solução que contemple o tema, só estimulará a judicialização das relações locatícias; exatamente o que o projeto de lei buscava evitar.

De um lado, ter-se-ão senhorios pleiteando judicialmente pela autoridade e eficácia do princípio jurídico da “pacta sunt servanda”, ou seja, de que o contrato faz lei entre as partes, razão essa determinadora de que independentemente das circunstâncias externas ao negócio, ele deve sempre ser respeitado sob pena de comprometer-se a segurança jurídica.

De outro, ter-se-ão inquilinos pleiteando a aplicação da “teoria da imprevisão” eis que por ela, não se pode responsabilizar quem não tinha como prever a ocorrência de um fato impossibilitador de que se pudesse adimplir obrigação à qual se obrigou anteriormente ao surgimento deste fato que, alterando a base econômica objetiva do contrato acabou por torna-lo excessivamente oneroso, refugindo assim à sua função social.

Enfim, como é do dito popular “a emenda saiu pior que o soneto”

É de todo necessário que os três poderes da República procedam ao que necessário se faça de molde possibilitar a injeção de numerário no mercado brasileiro de molde minimizar os malfazejos reflexos da crise econômico-financeira que já alcança de forma indistinta todos nossos compatriotas.

Dizem alguns que tal conduta conduzirá o Brasil à beira do abismo, mesmo que esta possibilidade fosse efetivamente real, esses descrentes precisam lembrar-se de que nosso País já bordejou abismos mais largos e profundos e se nunca caiu neles é porque nossa pátria e muito maior que todos eles reunidos.

Sejam quais forem os problemas, sempre haverá futuro para que sejam resolvidos.

Nosso escritório estará como sempre esteve à inteira disposição para auxiliar tanto inquilinos como senhorios nesse momento tão gravoso de nossa história.

Contrariamente ao que se possa imaginar, inexiste incompatibilidade de propósitos entre eles, mas sim uma relação absolutamente simbiótica na medida em que não se pode conceber a existência de um sem o outro; juntos estabelecem uma relação jurídica de interdependência que com a experiência de mais de 43 anos de ininterrupta advocacia, estamos qualificados gerenciar.

Procurem-nos; estamos atendendo preferencialmente de maneira remota com agendamento prévio por intermédio do telefone (019) 9.9176-5852 e excepcionalmente, se e quando tanto se fizer absoluta e cabalmente necessário, de forma presencial com agendamento prévio pelo mesmo telefone.

Não fique com dúvidas; procure um profissional; estamos prontos para lhe ajudar!

Saiba mais e solicite sua consulta!

019 3534-6882 / 019 3534-9913 / 019 3534-8375 / 019 3524-7719 / 019 99926-5853

 

Compartilhe: